房地产共建合同的法律风险分析

一、房地产联建合同法律风险分析（论文文献综述）

王成荣^[1]（2019）在《房地产纠纷中的法律风险及其防范》文中认为房地产纠纷会对社会造成很坏的影响,还会影响到我国公民的合法权益,本文通过调研,对目前我国出现的房地产纠纷进行了分类和剖析,提出了出现这些房地产纠纷的风险成因,并且站在个人的角度上,结合自身工作经验,提出了一些解决对策,旨在为规避房地产纠纷的法律风险,防范社会恶劣影响提出一些理论性的参考。

张绍民^[2]（2017）在《房地产项目全面成本管理研究 ——以XXX会展三期为例》文中进行了进一步梳理随着社会经济的发展和城市化进程的逐步加快,房地产业日益成为国民经济的支柱产业,房地产行业竞争的加剧对房地产项目成本管理提出了新的挑战,因此,如何有效的进行项目成本管理就显得十分必要和具有重要现实意义。在房地产项目成本管理中,影响成本的因素众多。项目成本管理理论众多,其中全面成本管理代表了最先进的生产力和管理水平,是现有项目成本管理思想和方法的集成。全面成本管理既包括项目前期决策、设计、报建、招标、施工、竣工等项目全过程的成本管理工作,也包括开发阶段和运营使用阶段的全生命周期的成本管理工作,同时也包括全方位的成本管理,同时它还包括项目涉及的全要素、全团队、全风险的全面成本管理。但时至今日,对于全面成本管理理论学术界尚未提出系统的方法体系,也缺乏全面系统的研究成果,同时针对房地产项目的实际应用研究相对不多且大多脱离房地产项目成本管理实际,工程应用价值不大。论文研究的目的:旨在总结分析国内外房地产项目成本管理的研究发展现状和实施中所面临的问题与不足;对全面成本管理理论进行系统梳理并进行研究从而提出较完整和系统的全面成本管理体系和方法内容。论文主要研究内容:本文通过对全面成本管理理论介绍,探讨房地产工程成本管理中存在的问题和影响因素,分析项目全面成本管理过程,构建房地产项目全面成本管理体系,从全面成本管理角度对所选项目进行全面成本管理分析研究;针对具体工程项目成本管理中存在的问题和不足进行分析、论证、总结和进行对策研究。结合具体房地产项目成本管理实例进行分析以及研究,分析房地产项目成本管理问题的原因,探讨解决成本管理问题实现全面成本管理体系管理要求的具体成本管理改进对策和方案,通过实例验证全面成本管理体系解决方案的先进性和可行性,探索如何具体应用全面成本管理理论和方法改进房地产项目成本工作,以期为房地产项目进行成本控制提供理论支持与应用借鉴。

侯刚^[3]（2016）在《合作开发经营中对外责任承担问题研究 ——以渤海公司与金世纪公司等建设工程施工合同纠纷案为例》文中进行了进一步梳理近年来,我国房地产业得到迅猛发展,而合作开发经营房地产可以综合利用各方面资源,有效促进房地产业发展,其已成为当前房地产开发经营中的一种最重要模式。实践中,房地产合作开发经营中的法律关系较为复杂,尤其是对外责任承担问题,导致纠纷不断,严重阻碍了我国房地产市场的健康有序发展。而我国立法上没有对合作开发房地产进行专门规定,尤其是对外承担责任没有明确规定,也导致司法实践中无所适从,已经成为法学理论界与司法实务界的难题。本文以最高人民法院公报案例为例,重点探讨房地产合作开发经营中对外法律承担责任问题,并提出相关思考与建议。本文除了引言和结语部分,由以下四个部分构成:第一部分为案件基本情况,简要介绍案由和基本案情。第二部分为案件争议焦点及分歧意见,重点围绕金世纪公司是否承担连带责任,亦即合作开发中对外法律责任承担的问题,阐明两种截然不同的观点。一种观点认为:金世纪公司对外应承担连带责任,理由如下:其一,基于合伙型联营,认为金世纪公司与宝玉集团合作开发房地产符合合伙型联营特征,依照合伙型联营的性质,决定了应承担连带责任;其二,基于共有财产关系,认为金世纪公司与宝玉集团合作开发后的房屋系共有财产,理应承担连带责任。另一种观点认为:金世纪公司对外不应当承担连带责任,理由如下:其一,基于债的相对性原理,认为渤海公司与宝玉集团的合同之债是特定的,不能要求金世纪公司承担连带责任;其二,基于合同型联营,认为金世纪公司与宝玉集团之间属于合同型联营,依照合同型联营的性质,金世纪公司不应当承担连带责任。第三部分为相关法理及研究结论。一是从联营的性质入手,分析了法人型联营、合同型联营及合伙型联营的特征,并且对三者进行了比较,认为金世纪公司与宝玉集团之间的联营属于合同型联营,依照合同型联营各自独立承担责任的特点,金世纪公司不应承担连带责任。二是从合同的相对性原理入手,阐明了合同主体、内容、责任具有相对性及突破合同相对性的特殊情形,认为金世纪公司不是施工合同当事人,对本案不享有权利和承担义务,故金世纪公司不应当承担连带责任。三是从共有财产关系的外部效力着手,分析了共有关系对外责任承担,除法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的外,原则上承担连带责任,而本案属于共有财产关系对外效力的例外情形,故金世纪公司不应当承担连带责任。第四部分为本案的研究启示,一是对我国现有立法进行梳理,认为合伙关系对外并非必然承担连带责任;二是合伙型联营是否以登记作为标准,认为最高人民法院公报案例及相关司法解释没有以登记作为标准,与相关规定不符;三是提出我国对合作开发经营房地产的立法不足,主要包括:没有专门针对合作开发房地产的立法,合作开发合同的性质界定不明确,合作开发中对第三人责任承担的规定不明确,缺乏对合作开发合同审查的规定,以及没有详细规定房地产合作开发经营的类型。四是针对上述立法不足提出完善建议,主要包括:建立健全专门的合作开发房地产法律,明确合作开发合同的性质,增加合作开发中对第三人责任承担的规定,建立合作开发合同的审查机制,以及细化房地产合作开发经营的类型。

吴朱哲^[4]（2015）在《房地产合作开发经营中参建、联建若干法律问题研究》文中研究表明随着我国经济大踏步跨越式的大发展,其中作为经济支柱之一的房地产业也是遍地开花,发展势头越发迅猛。由于房地产开发投入的资金大,运行周期长,投资风险大等诸多特点,加之房屋是老百姓生活必不可少的物品,需求巨大且要求越来越高,单独开发房地产一时之间成为了难题,致使滋生出了参建、联建这一房地产合作开发形式。参建、联建房地产合作开发经营涉及到方方面面,本文只试图探讨两个方面内容,一是参建、联建合作各方之房地产开发合同,该合同所涉及的债权、物权、合同、行政审批等多种法律关系,且由于其合同内容的不同,其性质及对合作各方权利义务的约束均有很大不同,通过对该合同概念、特征、性质、效力和转化等多方面的分析,试图挖掘该合同的本质。二是参建、联建合作各方的利益分配即标的物归属问题,因房屋近年来成为财富的集聚地,纷争不断。尝试解决合作房地产开发合同约定对于确定标的物物权归属之法律实践。

朱兰春^[5]（2015）在《最高法院民事判决四元结构论（1985-2014）》文中提出从1985年5月起,至2014年12月止,最高人民法院公布了约8000件民事裁判文书或案例,与多数人的想当然所不同的是,其中绝大部分是最高人民法院自己审理的案件。这是一个日益巨大且十分宝贵的司法资源库,对此进行深入研究和持续发掘,总结审判经验,理清法理逻辑,洞悉裁判思维,辩明发展方向,必将直接、持久地惠及于实务界和理论界,共同把案例研究推向更高的水准。本书认为,面临大数据时代的海量司法资源,欲保持实践对理论的丰富和滋养,又不失理论对实践的统摄和把握,首先应对现有研究方法进行必要的革新,这是衡量案例研究质量的重要尺度,也是提高案例研究水平的必由之路。目前通行的研究方法,无论是实务取向的案例汇编解析法,还是理论层面的法律关系分析法、请求权基础体系法,均是前信息化时代的产物,对应的是个案研究,遵循的或是从特殊到一般,或是从一般到特殊的认识路径,其特征是微观分析,其优势是分析透彻。但面对司法资源信息浪潮的冲击,以现有研究方法应对,沧海拾贝绰绰有余,总揽全局能力不足。更为严重的是,后者的困境如长期存在,将全面解构前者的存在价值。黑格尔认为,“真实的只是整体”,我国哲学家王太庆先生进一步引申为,真理是全体,不是鸡零狗碎的东西。哲学如此,法学亦如此。从这个意义上讲,案例研究的危机,首先是研究方法的危机。提出这个问题,并试图解决这个问题,以通盘把握更为深刻的裁判思维,正是本文的全部目的。传统研究方法的危机,迫使笔者不得不另寻研究制高点,最终立足于民法基本理论体系,以“主体、行为、权利、责任”为基元,从哲学认识论的角度,提炼出四元结构分析法,对最高人民法院发布的全部民事案例,以四元结构重新归类、多次归类,遵循的是从一般（大理论）到一般（大实践）的认识路径,使得极为浩繁的实证研究,获得了相当清晰的方向感,在很大程度上解决了前述困惑,为理论重新找回了自信。更重要的是,四元结构作为贯穿全文的一根红线,在对全部民事案例的提精取萃中,基本理清了最高法院三十年来民事审判的历史脉络,证实了笔者长久以来的一个“哥德巴赫猜想”：最高法院民事审判思维已初步成型,但尚不固定,且未来走向仍不确定,由此形成了本文的中心命题：作为民法理论的方法论表达,四元结构既是统领最高法院全部民事判决的总线索,也是揭示最高法院民事审判规律的总钥匙。显然,这一中心命题由两个相互缠绕的子命题组成。笔者紧紧围绕上述中心命题,按双螺旋线索展开全文,一方面论证,四元结构能否以及如何起到统领作用；另一方面实证,最高法院的审判思维是否以及如何相对成型于四元结构。开篇从以往的研究经验出发,上升至方法论的高度自我反思,在民法理论的基础上,尝试提炼出四元结构方法的分析框架,再以此切回到对全部民事案例的梳理,以该分析框架的每一基元为标准,提取案例公因式,构筑了四个子系统,依次分别为“界定民事主体”、“判断法律行为”、“保障民事权利”、“划分民事责任”。而每一子系统项下,又不断细分若干裁判元素或类型,继续细分和提取案例公因式,如“界定民事主体”子系统项下,又可细分出“适格当事人的审查标准”；“判断法律行为”子系统项下,最终可细分出“影响效力的主要因素”,等等。理论结构从主干一直延伸到毛细血管,在案例诸元素的重新归纳、逐级整合中,图景脉络越来越明晰,体现出理论对实践的总体驾驭。与此同时,看似杂乱无章的海量案例,也经由毛细血管的吞吐、梳理,开始井井有条,显出内在的机理,并经由主干直通理论结构,体现出实践为理论的源头活水。理论与实践的穿梭往来,最后合而统之于有机之四元结构,并收于对最高法院审判思维的整体考察中,得出全文结论。各章的实证研究表明,三十年来,最高法院在界定民事主体时,开放中有规范；在判断法律行为时,宽松中有反复；在保障民事权利时,绝对中有限制；在划分民事责任时,承担中有平衡。笔者相信,如果不从四元结构方法的理论自觉出发,很难从容俯瞰最高法院民事判决在长时段中的总景图,传统研究方法的乌龟再努力,也永远追不上司法的兔子；更难深入探究最高法院法官群体审判思维的模块要素,一块砖头研究得再仔细,仍可能对整座大厦的结构一无所知。相较于现有研究成果,本文的创新主要体现在研究方法上,以四元结构梳理和分析最高法院三十年来全部民事判决,在此基础上总结民事审判思维以及审判规律,这在国内尚属首次。这一研究有如下四个特征：覆盖范围广,时间跨度长,研究方法新,理论张力强。覆盖范围广,是指研究对象包括最高法院迄今公布的全部民事判决,把以往民事判决的类型化研究,推进到全口径研究的更高层面；时间跨度长,是指研究案例上溯1985年5月起,下至2014年12月止,历时整整三十年；研究方法新,是指突破了现有实务和理论方法的局限,提出了四元结构作为新的理论分析框架,以此统摄最高法院全部民事判决,涵盖案件审理主要环节；理论张力强,是指四元结构本身脱胎于民法理论,既是民法理论的方法论表达,也是民法思维的逻辑构造,其强大的理性思辨力,与万花筒般的司法现实之间,构成必要的张力,二者未来的互动将演绎丰富的可能性。鉴于案例库数量巨大,加之这一研究方法本身,对首创者的识见和意志均要求极高,笔者虽竭尽全力,但兼受学识、专业和精力所限,学术勇气有余,学术水平有限,故本项实证研究尚存诸多不足,尤其在个案的的法理生成路径、案例之间的内在机理关联、审理模式的历史节点转换、法官心证判断的识别依据等深层次领域,均无力涉及或浅尝辄止,一定程度上限制、削弱了本书的学术价值和理论品质。对此,笔者完全有自知之明,将正视不足与缺陷,并以此为动力,听从命运的召唤,继续投入到这项永无止境的研究事业。

黎明^[6]（2013）在《合作开发房地产合同效力研究》文中研究表明近年来,为了土地和资金的有效整合,出现合作开发房地产模式。合作开发房地产模式逐渐受房地产行业的欢迎并得到迅速发展。然而,房地产开发程序复杂,每个房地产开发项目都要经过立项、规划、用地等的行政许可程序并且合作开发房地产涉及到国土管理、涉及投资、城市规划、建筑施工等多方面的法律法规,且这些法律法规尚不完善,所以,出现了很多关于房地产合作开发方面的法律纠纷。因此,本文欲对影响房地产合作合同效力因素进行探讨。本文第一部分先介绍合作开发房地产的主体资质,再分析房地产合作合同适用效力补正的意义及怎么补正的问题。该部分首先简要的介绍了房地产开发企业,通过分析房地产开发企业的设立条件和企业怎样实施资质管理,浅析了合作合同一方主体必须是房地产开发企业,并分析有资质的企业不实际开发经营房地产合同效力的认定。然后,在简要介绍合同效力补正意义的前提下,分析合作主体均无资质的房地产开发合同的效力补正。本文第二部分首先简单介绍房地产开发项目的确立。通过介绍立项过程,分析了合作开发的行政许可手续对合作开发房地产合同效力的影响。本论文第三部分分析建设用地使用权对合作开发房地产合同效力的影响及效力补正。该部分一一分析了划拨土地使用权、集体土地使用权、未获建设用地使用权证对合作开发房地产合同的影响及合同效力补正。

甄浩^[7]（2012）在《保障性住房项目信托风险管理研究 ——基于信托公司视角》文中提出保障房信托项目属于房地产信托项目的一种。目前保障房信托风险类的研究在国内还属于空白，而信托公司开展保障房信托业务的规模在扩大，其风险出现了众多的种类和原因，加大了信托公司控制保障房信托业务风险的难度。本文将通过介绍保障性住房项目信托和项目风险管理的有关概念，结合保障性住房项目信托的具体特点，选用合适的研究分析方法进行研究。对保障房信托项目风险识别中，根据项目风险识别的步骤，搜集相关的资料进行归纳总结，采用流程图分析法和系统分析法，从保障房信托项目流程、保障房的分类、其他风险三个角度进行，得出保障性住房信托项目的风险识别清单，并且也得出了保障房信托项目风险与普通房地产信托项目风险存在的主要差别。在分析保障性住房信托风险过程中，将主要采取定性分析的方法。其中定性分析，根据保障房信托项目风险识别的清单和分类进行。从产品风险、信用风险、组织风险和环境风险这四个角度出发，进而更加细致的分析不同种类下的细分风险。风险分析为下一步对保障房信托项目风险的应对奠定了基础。在风险分析的基础上，开展风险应对措施的研究。针对四类不同的保障性住房项目信托风险进行应对，各种风险应对措施交错使用，不同的风险采用的风险应对措施也有所侧重。在对保障房信托项目风险识别、分析和应对的研究基础上，结合具体案例进行分析，来检验研究结果是否合理，以定量分析为主，同时定性分析和定量分析相结合的方法。希望通过本文对保障房信托项目风险的研究，在信托公司在开展保障性住房信托业务风险管理的过程中，增强其科学性与实用性，为其进行相关操作提供依据。从而对信托行业、保障房信托业务、其他房地产信托业务的健康发展起到推动作用。

刘志强^[8]（2011）在《开发方的合作者应对工程款负连带责任》文中指出 某机械公司（以下简称机械公司）、某资产管理公司（以下简称资产公司）与某房地产开发公司（以下简称房产公司）于2005年2月订立了联合开发某地块的联建合同。三方约定:房产公司提供土地35亩,机械公司投资750万元,资产公司投资1 000万元,以合作形式联合开发该房地产项目;利益分配及风险承担的比例为:房产公司占40%,机械公司占25%;资产公司占35%,房产公司负责办理该项目的计划立项、规划许可等施工前一切手续,机械公司与资产公司负责选择施工企业并履行施工合同、注入资金等工作。后由机械公司与某建筑安

刘亚东^[9]（2011）在《刘某与某公司楼房联建合同纠纷案法律分析》文中进行了进一步梳理近年来,房地产业在我国得发展迅速,极大地推动了我国城市建设的发展,改善了人民群众的居住条件,同时也带动了诸如建材业、冶金业、化工业等多个产业的发展,对促进国民经济增长起到了重要的作用。由于房地产业是一项高收益的产业,越来越多的经济主体纷纷加入了该行业,出于融资、整合技术等方面的需要,实务中合作开发房地产的现象越来越普遍。在这个过程中不可避免地出现了许多不规范的操作,也因此而产生了大量的合作开发房地产纠纷。本文针对“刘某与某公司楼房联建合同纠纷案”进行了法律分析,内容涉及该案《刘某与某公司联建合同》的性质、效力、对认定该合同效力应当适用的法律以及对法院就该案判决的法律评析等方面。在分析上述案例的过程中,本文提出了广义的合作开发房地产合同以及狭义的合作开发房地产合同的概念,并从合同主体、合同目的、合同标的物、合作方式、是否需要共同承担合作经营风险等方面就两种合同的特征作了论述。在此基础上,笔者重点对认定该案合同的效力提出了自己的观点,也进一步对《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》中有关合作开发房地产的相关规定进行了深入的解读。最后,结合当前法律法规规定,笔者从合同签订主体资格、土地使用权性质、合同的性质、合作各方之间的权利义务以及违约责任等方面对签订合作开发房地产合同过程中的法律风险防范提出了自己的意见。

李香武^[10]（2010）在《房地产合作开发风险防范研究》文中研究指明房地产合作开发是实践中房地产开发的普遍形式,其合作开发的方式有合伙型联建、成立项目公司合作开发两种。实践还经常存在的一种合作方式是房屋参建,但其与合伙型联建、项目公司合作开发有着本质不同。房地产合作开发的两种模式各自面临特有的法律风险,合伙型联建需要将合作各方共同列名,以避免未列名方权利受损;项目公司合作开发中合作各方意志冲突需谨慎解决。除此之外,两种合作开发模式还面临共同的风险,包括因缺乏房地产开发企业资质导致合作合同无效的风险、未取得土地使用权证影响合作合同效力的风险、审批与登记影响合作合同效力的风险、土地使用权瑕疵风险、资金不足风险、以预售款充抵投资的风险以及合作开发的利益分配中房屋分配约定不明、提前购入风险等。房地产合作开发风险的整体预防,可从实施律师尽职调查,谨慎选择合作开发伙伴、审查资质条件、签订详细完备的合作开发合同,以及规范合同履行等方面来预防。

二、房地产联建合同法律风险分析（论文开题报告）

（1）论文研究背景及目的

此处内容要求：

首先简单简介论文所研究问题的基本概念和背景，再而简单明了地指出论文所要研究解决的具体问题，并提出你的论文准备的观点或解决方法。

写法范例：

本文主要提出一款精简64位RISC处理器存储管理单元结构并详细分析其设计过程。在该MMU结构中,TLB采用叁个分离的TLB,TLB采用基于内容查找的相联存储器并行查找,支持粗粒度为64KB和细粒度为4KB两种页面大小,采用多级分层页表结构映射地址空间,并详细论述了四级页表转换过程,TLB结构组织等。该MMU结构将作为该处理器存储系统实现的一个重要组成部分。

（2）本文研究方法

调查法：该方法是有目的、有系统的搜集有关研究对象的具体信息。

观察法：用自己的感官和辅助工具直接观察研究对象从而得到有关信息。

实验法：通过主支变革、控制研究对象来发现与确认事物间的因果关系。

文献研究法：通过调查文献来获得资料，从而全面的、正确的了解掌握研究方法。

实证研究法：依据现有的科学理论和实践的需要提出设计。

定性分析法：对研究对象进行“质”的方面的研究，这个方法需要计算的数据较少。

定量分析法：通过具体的数字，使人们对研究对象的认识进一步精确化。

跨学科研究法：运用多学科的理论、方法和成果从整体上对某一课题进行研究。

功能分析法：这是社会科学用来分析社会现象的一种方法，从某一功能出发研究多个方面的影响。

模拟法：通过创设一个与原型相似的模型来间接研究原型某种特性的一种形容方法。

三、房地产联建合同法律风险分析（论文提纲范文）

（2）房地产项目全面成本管理研究 ——以XXX会展三期为例（论文提纲范文）

（3）合作开发经营中对外责任承担问题研究 ——以渤海公司与金世纪公司等建设工程施工合同纠纷案为例（论文提纲范文）

（4）房地产合作开发经营中参建、联建若干法律问题研究（论文提纲范文）

（5）最高法院民事判决四元结构论（1985-2014）（论文提纲范文）

（6）合作开发房地产合同效力研究（论文提纲范文）

（7）保障性住房项目信托风险管理研究 ——基于信托公司视角（论文提纲范文）

（9）刘某与某公司楼房联建合同纠纷案法律分析（论文提纲范文）

（10）房地产合作开发风险防范研究（论文提纲范文）

四、房地产联建合同法律风险分析（论文参考文献）

• [1]房地产纠纷中的法律风险及其防范[J]. 王成荣. 法制与社会, 2019(35)
• [2]房地产项目全面成本管理研究 ——以XXX会展三期为例[D]. 张绍民. 青岛大学, 2017(02)
• [3]合作开发经营中对外责任承担问题研究 ——以渤海公司与金世纪公司等建设工程施工合同纠纷案为例[D]. 侯刚. 西南政法大学, 2016(02)
• [4]房地产合作开发经营中参建、联建若干法律问题研究[D]. 吴朱哲. 华东政法大学, 2015(05)
• [5]最高法院民事判决四元结构论（1985-2014）[D]. 朱兰春. 武汉大学, 2015(03)
• [6]合作开发房地产合同效力研究[D]. 黎明. 内蒙古大学, 2013(01)
• [7]保障性住房项目信托风险管理研究 ——基于信托公司视角[D]. 甄浩. 吉林大学, 2012(10)
• [8]开发方的合作者应对工程款负连带责任[J]. 刘志强. 建筑, 2011(22)
• [9]刘某与某公司楼房联建合同纠纷案法律分析[D]. 刘亚东. 兰州大学, 2011(11)
• [10]房地产合作开发风险防范研究[D]. 李香武. 苏州大学, 2010(02)

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